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专栏 | 欲做“房奴”而不得的时代

来源[未分类] 点击[53] 作者[游客] 时间[2017-03-25 08:19:17]

文 | 王豫刚

自2014年9月抓紧限购以及降息两大杀器先后祭出、“地产去库存”以来，“京沪穗深”室庐价格涌现了一波迅猛的下跌，在2016年，演化为合肥、厦门、南京、武汉、苏州等地楼市迅速跟进。在这一进程中，很多城市的室庐均价已经基本脱离了这些城市普通工薪层有能力购买的下限，与此同时，也给网络话语权以及室庐置换购买的主力——30-35岁前后、面临“二胎”问题的城市“中产”群体——带来了极大的压力。

帝都30万一平方米过道学区房的涌现，就是这一进程的分界点，也是“一线中产”这个空幻认知被证伪的时辰。对这些“伪中产”而言，如果说2015年以前是“房奴”时期，生怕2015年之后很长一段光阴，将是欲做“房奴”而不得的时期。

做“房奴”的门槛

在北京做“房奴”，门槛多高？咱们粗略算一下：

在昌平区南邵镇，地铁昌平线南邵站附近的新盘北京景致，95平方米两居户型，总价在460万元左右，首付3成约140万元，按揭30年，月供在当前利率下约莫1.7万元。此外，须要预备约莫15万元的装修以及家居估算（已很守旧，宜家样板间+全套小米电器）。

南邵距离比来的一个待业会聚区是上地，中国IT家当核心，距离是约莫25千米，地铁通勤光阴守旧估计为1小时15分钟左右，不考虑堵车，出租车用度约91元。如果这位市平易近想去逛故宫博物院，要跋涉近50千米。

另外一方面，2016年5月5日，两宗昌平南邵地块被招商局地产以总价61.95亿元摘得，楼面价均超3.3万元/平方米，未来室庐预期售单价7-8万元。这象征着，未来北六环外的南邵，90平方米刚需房或将晋升为总价700万的“迷你豪宅”，显然“房奴”门槛将大幅进步。

假如要进入“西海东朝”四个核心城区，还要追肄业区房，那么你最佳放弃实际的居住功能。在海淀区四环边的2004年室庐汤泉逸墅，对口首师大附小总校，113平方米两居报价1200万，首付360万，月供5万。最症结的是，银行按揭须要合法收入证明，由于还款支出不超过家庭月收入50%，开得出月收入10万的合法收入证明将是另外一隐形门槛。

“6年后入学”的期权估值

国际室庐，特殊是一二线城市的自住室庐，对大部分人来说是一个附带各类期权的可交流债。比如本小区户口满六年，小孩才能上小区的对口小学，这一“期权”若何从基本面来定价？中国一二线城市室庐最主要的基本面代价是其户籍（居住证）归属以及附加公共服务，某种程度上，京沪深以及区域中心城市购房市场类似投资移平易近买绿卡入籍。教育家当化叠加儒家耕读传统，带来了学区房以及补习班的大牛市。

再来看市场给出的“期权”价格：北京五环内三居基本已进入“千万时期”，也就是说，上满7成按揭杠杆月供4万，假如双方都有事情，在保证财务安全的前提下，年税后薪酬须要100万元左右，才能供得起房。

对并没有太多积累、也没有被动收入（股权分成、房租收入或许信托、资管产品固定收益）的北京“伪中产”家庭而言，百口三代供一套屋子，这就是现实。而你的交易对手方，没有资本利得税，没有遗产税，没有房产税，乃至可能把本须要他自己承担的增值税、所得税以及中介用度都转嫁到你头上。更恐怖的是，你的竞购对手大部分是全国各地的精英后辈，家底雄厚，名校卒业，起薪50万，乃至拿得出全款。

但最恐怖的是，在长达20年的降息周期、赓续缩减的土地供给、赓续冻结的有效交易之下，这个伟大的泡沫已经坚挺无比，你是否还要押上全部身家以及30年的未来，去博一个孩子在重点小学里成才的概率？

对“刚需”而言，评价自己的承受能力是首要的。仅从户籍以及现金流角度看，买个30平方米中心区“老破小”落户然后出租，再用省上去的钱办按揭，租个大屋子自住，可能更实惠。

在一年的暴涨之后，在严控人口以及“京津冀一体化”的政策指引之下，环京楼市的大门随着限购政策而逐步合拢。混杂自己的“投资移平易近”需求以及虚妄的“增值”，才是大部分“中产”痛苦的根源，而“满五唯一”就是你的移平易近监。

懦弱的家庭现金流

关于绝大多半普通买家来说，一线城市室庐市场异常不友善。他们只有居住需求，却不能不跟投资需求赛跑、掠夺、竞争，并承受“投资移平易近”的门槛请求。如果你没有中到出生在本地家庭的“子宫彩票”，那就必须面临典型的新移平易近问题：保住自己的社会阶层，让后代能够“扎根”。

室庐作为普通居平易近最大的金融融资对象，本就是杠杆的艺术，上杠杆主要看现金流，是以买房的症结在于还贷。人为养贷、股息养贷照样房租养贷，区别大了去了。在中国当前的税收体系下，工薪收入处于极大的劣势：交纳社保、个税之后，税后收入可能只著名义薪酬的6-7成；维持职业资格要各类主动被动教育培训，才能经由过程薪酬提升来改善现金流，积累部分可投资资本。

即使已经领有房产，还要面临伟大的“级差地租”：在当下的限购政策下，购买二套房之后，自己的现金流状况将重大恶化。如果是先卖后买的置换，在重大下降自己净资产水平的同时，还要暴露在半年左右（过户交易周期）的涨价危险之中：2016年，很多一线城市小区价格跳涨了约莫30-50%。

人为养贷的连续性异样须要考虑。对大多半工薪阶层而言，45岁左右是个坎儿，这是职业生涯的巅峰。假定你25岁开始事情，事情35年，60岁退休，45岁后的15年，职业薪酬可能涉及玻璃天花板，乃至面临失业危险。在考虑购房需求的时候，必须估计到这一层面。

要防范这类危险，及早开始积累取得被动收入的能力，开辟本职事情的衍生收入渠道，是唯一的办理方法。其道路，由易至难有如下四条：首先是尽可能多地储蓄，避免虚荣以及攀比，减少无用支出；其次是重组、跃迁自己的职业生涯，尽可能取得更高的薪酬收入；然后是取得专利、版权、期权、股权或生息资产的收入，这些资产能够在“无人照看”的状态下为你产生现金流；最初，提升自己的投资以及识别危险能力，以便抓住门槛较低的投资机会：比如2013年股息率8-10%的蓝筹股以及市盈率20倍如下的优良成长股，比如2013年100人平易近币左右的比特币，再比如不要上了各类易租宝的当。

除现金流储备，为完成学区房妄想，你可能还须要考虑如下几项：仔细研究目标区域的教委政策，多去目标楼盘踩点，没事多以及小区门口中介谈天，办个公用手机号去看房。地产市场上的交易流程是异常透明的，全部均可以盘算，存款以及税费盘算对象基本免费，数据源也很好取得——住建委官网就是一个数据宝库。

抱怨以及焦炙一点用途也没有。既然有了买学区房的小目标，何不立刻行为起来呢？测算，筹划，追踪进度，赓续改进，定期核对修订，这比费钱去微博问答或分答看大V实惠多了，666块钱够你坐地铁搭公交骑摩拜看一个月房。


本文采集于百度百家，作者整理。

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